2010年7月3日，北京原宣武區(qū)，一條胡同的平房墻上被畫上了大大的拆字，而有的地方已經(jīng)被拆除。陳眉語 攝

　　繼《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在今年1月公布實(shí)施后，住建部昨天發(fā)布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估辦法。

　　其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時(shí)廢止。

　　房屋征收評(píng)估新流程

　　選定機(jī)構(gòu)

　　被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　簽訂合同

　　一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

　　實(shí)地評(píng)估

　　估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。

　　公示解釋

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。

　　交付報(bào)告

　　公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

　　申請(qǐng)復(fù)核

　　被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　申請(qǐng)鑒定

　　被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　變化1 評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)

　　2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/P>

　　按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。

　　【解讀】 在新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格。

　　對(duì)此，北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志昨日表示，這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

　　“《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏。”

　　變化2 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選

　　在原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

　　而在昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

　　至于評(píng)估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

　　【解讀】陳志表示，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。

　　不過他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌拢F(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/P>

　　變化3 評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

　　在原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

　　而新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　【解讀】 陳志認(rèn)為，過去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價(jià)值。但這其中，土地的價(jià)值也很大。而新的條例中，對(duì)于土地的價(jià)值有了更多的體現(xiàn)。

　　“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項(xiàng)目，會(huì)取得多少收益。按照假設(shè)計(jì)算出的收益，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分?！?/P>

　　■ 北京情況

　　北京拆遷補(bǔ)償已參照市場(chǎng)價(jià)

　　記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見，將在近期出臺(tái)。

　　據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國(guó)家的新要求一致。

　　2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》明確，拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長(zhǎng)安街拆遷中，首次試點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格定為3.07萬/建筑平米。

　　拆遷補(bǔ)償大事記

　　1991年1月

　　拆遷服從城建需要

　　國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　2001年6月

　　拆遷管理?xiàng)l例修訂

　　鑒于原《條例》存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國(guó)務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年11月起施行。

　　2003年12月

　　房屋拆遷進(jìn)行估價(jià)

　　建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，對(duì)房屋拆遷過程中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、拆遷房?jī)r(jià)的評(píng)定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。

　　2009年12月

　　建議審查拆遷條例

　　城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國(guó)人大常委會(huì)建議，要求對(duì)《拆遷管理?xiàng)l例》的合法性進(jìn)行審查，并建議國(guó)務(wù)院對(duì)其進(jìn)行修改。

　　2011年1月

　　行政強(qiáng)拆退出歷史

　　國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷”。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。行政強(qiáng)拆退出歷史。

　　2011年6月

　　征收評(píng)估用新辦法

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。