2011年，海滄新盤入市數(shù)量屈指可數(shù)，下半年入市樓盤僅禹洲尊海、禹洲高爾夫、三遠(yuǎn)一號(hào)公館、綠苑新城四個(gè)項(xiàng)目。

　　經(jīng)歷了五年左右的飛速發(fā)展，海滄新城的土地供應(yīng)量正逐年遞減，新盤扎堆面市的現(xiàn)象已不太可能再現(xiàn)，海滄房產(chǎn)已迎來二手房時(shí)代。

　　新盤銳減，三級(jí)市場(chǎng)正當(dāng)時(shí)

　　自2004年開始，海滄房地產(chǎn)就開始不斷發(fā)力，在2006年至2007年達(dá)到峰值，兩年內(nèi)商品房銷售量達(dá)到146萬平方米；而在經(jīng)歷了2008年的低谷之后，海滄新盤銷售在2009年末到2010年間，又再次領(lǐng)跑廈門樓市，銷售額在此兩年間分別達(dá)44.1億元和31.4億元。

　　而2011年，海滄新盤入市項(xiàng)目開始銳減，到下半年僅禹洲尊海、禹洲高爾夫、三遠(yuǎn)一號(hào)公館、綠苑新城四個(gè)項(xiàng)目在售或即將面市。而未來，海滄土地供應(yīng)量，尤其是住宅地塊的供應(yīng)量將更加緊缺。今年上半年，海滄新城在廈門六大區(qū)塊中，供應(yīng)量與銷售量之比為0.93，首度出現(xiàn)供應(yīng)量小于銷售量的局面。至此，海滄的二手房時(shí)代大幕已經(jīng)拉開。

　　海滄新城，與島內(nèi)距離最近，在島外四大新城中城市建設(shè)最早。現(xiàn)在，海滄新城的各項(xiàng)配套已陸續(xù)完善，延奎小學(xué)、海滄實(shí)驗(yàn)中學(xué)、外國語學(xué)校海滄分部、北師大附屬海滄學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)教育資源的進(jìn)駐，也在最大限度上滿足了海滄業(yè)主子女就學(xué)的需求。

　　目前，海滄新城常住人口僅28.8萬人，不足廈門全市人口數(shù)量的十分之一，沿海一線高端住宅的入住率還不高，未來的二手房市場(chǎng)上還大有可為。

　　稅費(fèi)新政，產(chǎn)權(quán)滿5年房源受熱捧

　　雖然海滄已經(jīng)名副其實(shí)地邁入二手房時(shí)代，但7月15日只針對(duì)海滄區(qū)實(shí)行的稅費(fèi)新政還是給該行業(yè)帶來了一定沖擊。據(jù)悉，新政實(shí)施后，廈門海滄區(qū)的二手房交易稅費(fèi)就要按照地稅評(píng)估價(jià)來征收，而之前海滄二手房交易都是按照三級(jí)市場(chǎng)基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)來簽訂買賣合同，由于地稅評(píng)估價(jià)往往比市場(chǎng)基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)要高，因而新政之后稅費(fèi)相較之前要高出不少。

　　截至本周，海滄二手房稅費(fèi)新政已經(jīng)實(shí)施一個(gè)月有余?！靶抡膶?shí)施，再加上中元節(jié)的影響，7月中下旬到現(xiàn)在，海滄的二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了波動(dòng)。部分剛需客群由于沒有湊齊新增的稅費(fèi)，再度陷入觀望?！钡B房產(chǎn)海滄區(qū)負(fù)責(zé)人洪志義告訴導(dǎo)報(bào)記者。

　　新政實(shí)施之后，只有以下五種情況的市民可以向權(quán)籍登記中心申請(qǐng)開具減免稅證明：(1)中國公民轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的；(2)個(gè)人銷售首次上市的房改房，暫免征收個(gè)人所得稅；(3)個(gè)人對(duì)外銷售購買超過5年 (含5年)普通住房的；(4)個(gè)人自建自用普通住房轉(zhuǎn)讓的；(5)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的。在這五種情況中，二手房產(chǎn)權(quán)是否滿5年成為了能否減免大部分稅費(fèi)的關(guān)鍵。

　　因?yàn)楹鏄鞘械膬纱伪l(fā)期集中在2006-2007年和2009-2010年間，所以大部分住宅產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)還未滿五年。未來海岸系樓盤和沿海高端住宅區(qū)樓盤產(chǎn)權(quán)幾乎都沒有滿五年，在稅費(fèi)新政出臺(tái)之后，多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人感到，生活區(qū)的產(chǎn)權(quán)滿五年的兩房、三房異常走俏，幾乎是出一套賣一套。

　　但未滿五年的房源在價(jià)格上也沒有松動(dòng)的跡象。孟氏房產(chǎn)鼓浪灣店店長邱勝蓮告訴導(dǎo)報(bào)記者：“2004-2005年間海滄溫州投資客比較多，如果他們?cè)?009年房價(jià)暴漲之時(shí)沒有出手的話，現(xiàn)在就更不急于出手，也不大可能因?yàn)槎愘M(fèi)增多而調(diào)低價(jià)格?！?/P>

　　前景看好，二手房中介競爭白熱化

　　即便稅費(fèi)新政暫時(shí)給海滄二手房市場(chǎng)帶來了小范圍的波動(dòng)，但從業(yè)者對(duì)此表示樂觀?！暗矫髂?月，稅費(fèi)新政就將覆蓋全市，海滄只不過先行一步。在海滄，部分門店的成交業(yè)績要高于島內(nèi)，至于集美、翔安、同安，還是新盤的集中供應(yīng)期，相對(duì)而言，海滄的二手房市場(chǎng)比較成熟，購房者的認(rèn)可度也比較高?！钡B房產(chǎn)滄虹店店長陳珠琳告訴導(dǎo)報(bào)記者。

　　在海滄新城發(fā)展早期，龍巖等外地客群占據(jù)了相當(dāng)大的比例，但是從目前二手房成交的客戶來分析，工作在島內(nèi)的置業(yè)者明顯增多。一方面，海滄相比島內(nèi)有非常大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；另一方面，海滄的房源質(zhì)量、配套建設(shè)、交通便捷度也備受購房者追捧。而隨著新盤供應(yīng)數(shù)量的銳減和對(duì)海滄二手房需求的不斷增多，海滄二手房中介門店的數(shù)量也開始呈幾何級(jí)增長的趨勢(shì)。

　　因?yàn)榭春煤娴亩址渴袌?chǎng)，不少中介門店都提早布局，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前海滄中介門店有近千家。在生活區(qū)，二手房中介門店星羅棋布；而在未來海岸和沿海高端住宅區(qū)，中介更是占據(jù)了底商的半壁江山。

　　近千家的門店，近萬人的經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，讓中介行業(yè)的競爭日益白熱化。“新盤的減少的確給海滄二手房市場(chǎng)帶來了諸多利好，但考慮到海滄二手房中介嚴(yán)峻的競爭態(tài)勢(shì)，從業(yè)人員的處境也令人堪憂。”一位在海滄從事該行業(yè)7年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)導(dǎo)報(bào)記者如是說。