克拉瑪依 商用房產(chǎn)權(quán)到期需補費

　　新京報記者注意到，此前，克拉瑪依和太原等地也就土地使用權(quán)到期作出了部分說明。

　　據(jù)克拉瑪依日報報道，去年下半年，克拉瑪依市國土資源局開展了國有建設用地使用權(quán)出讓到期情況清查，截至當月底，當?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期。

　　市國土資源局建設用地科負責人接受媒體采訪時介紹，近期已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《市城鎮(zhèn)土地基準地價》標準收取，按照不同的土地級別、不同用途土地確定基準價格，最高為1507元/平方米。

　　昨日下午，克拉瑪依市國土資源局行政辦公室工作人員介紹，目前國土局委托政府招標的評估機構(gòu)對各個小區(qū)地價進行評估，此后將公布評估結(jié)果。在房屋的土地使用期到期后，我們會征求土地局的規(guī)劃，如果規(guī)劃說可以續(xù)期，沒有其他用途，我們就會委托評估地價，然后戶主進行續(xù)費。他說，委托的評估公司也是參照基準地價，以基準地價為基礎進行評估，續(xù)費標準按照一級地、二級地的規(guī)定，即《克拉瑪依市城區(qū)基準地價表》來執(zhí)行。如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒有過來完善土地手續(xù)，我們會視情況采取相關(guān)措施。

　　新京報記者注意到，依據(jù)克拉瑪依市國土資源局官網(wǎng)發(fā)布的上述價表，中心城和其余4個城區(qū)在地價方面價格有所不同，而不同的城區(qū)又按照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地劃分出四檔基準地價，其中一級商業(yè)基準地價為1370元每平方米，四級為380元每平方米。不同等級的用地范圍也在官網(wǎng)上有明確劃分。

　　■ 縱深

　　“撞限”背后的法規(guī)之爭

　　房子“撞限”

　　溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例出現(xiàn)后，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。在此之前，全國范圍內(nèi)房屋土地使用權(quán)到期的案例其實較為少見。

　　2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權(quán)到期的情況。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)，存在20年、30年、40年和50年4種產(chǎn)權(quán)年限的房屋，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分到期。

　　據(jù)媒體報道，號稱全國首例“住房土地使用權(quán)到期房”的青島阿里山小區(qū)，5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30年、35年。

　　為何多地出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲對新京報記者表示，從全國范圍來看，房屋土地使用權(quán)到期的情況屬于極少數(shù)情況。國家法律規(guī)定土地出讓期限最高是70年，商業(yè)是40年，工業(yè)50年，但在這項規(guī)定前，各地自行出讓的少量土地出現(xiàn)了近年來溫州、深圳等地土地使用權(quán)到期的情況。

　　“主要是由于國家一開始在頂層設計上就沒有對土地使用權(quán)續(xù)期有一個規(guī)范的標準和一個相應的法律法規(guī)，地方政府就自己根據(jù)實際情況制定，讓原本應該一次性明細的問題被拖延，導致了后續(xù)問題的出現(xiàn)。”青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長龍江說。

　　收費依據(jù)之爭

　　新京報梳理發(fā)現(xiàn)，四川南部縣等多地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　上海金融與法律研究院研究員劉遠舉表示，在最高法暫未對“自動續(xù)期”作出詳細解釋之前，不同的人對于“自動續(xù)期”的理解不同。“雖然字面上來看，似乎是無條件自動續(xù)期，但在實際情況中，收取土地出讓金更有可能。”

　　中國社會科學院法學研究所研究員、法學教授孫憲忠當年曾參與了物權(quán)法的制定，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當時就有很大的爭議。因此，物權(quán)法第149條進行了模糊處理，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

　　孫憲忠認為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，應該無條件順延。

　　“建設用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運用。”孫憲忠說，根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

　　蔡穗聲則持不同看法。他表示，現(xiàn)行的土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)有償有期出讓給集體或個人使用，土地出讓金是有期限的，期限過了可以續(xù)，續(xù)期再付錢也是合理的。

　　“國家規(guī)定70年的使用期，或者在此之前個別地方出臺的短期使用期，它的法律含義均是土地有償有期使用。即所收的土地出讓金，是對土地使用權(quán)一定年期內(nèi)的一個租金，香港以批租的形式進行，我們效仿香港，叫土地出讓金。”蔡穗聲說，但土地出讓的概念是土地使用權(quán)一定年期的出讓，不是土地權(quán)的出讓，到期說明期限已滿，所繳的費用也已完結(jié)。“到期后可能會有新的法規(guī)政策再做一筆費用，也是合情合理的。”

　　呼吁細則出臺

　　深圳政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。規(guī)定進一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付。

　　按照出臺的這個規(guī)定，當年，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

　　劉遠舉表示，對地方政府來說，這是一個關(guān)于土地存量和增量之間的選擇。比如深圳的房子存量不多，房屋產(chǎn)權(quán)到期的少，新出讓的地較多，考慮到房價，當?shù)卣畷M量降低收取標準，因此在2004年出現(xiàn)商住混房到期的情況后，按照基準價35%收取出讓金。

　　對于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠舉認為，深圳按照基準價35%收取出讓金的做法雖然無法可依，但是基于現(xiàn)實，也是一種當?shù)卣鶕?jù)自身土地狀況作出的決定。“國家立法機關(guān)在設計上應審慎權(quán)衡，盡快出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細則和收取標準，并通過立法予以確認，以緩解公眾焦慮。”

來源：新華網(wǎng)

原標題：土地使用權(quán)過期 青島多小區(qū)“邊住邊等”

原鏈接：http://news.xinhuanet.com/local/2016-04/19/c_128908089.htm