臺(tái)海網(wǎng)1月11日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 林彬彬/文 葉允平/制圖）昨日，導(dǎo)報(bào)“律師來了”開通了購(gòu)房維權(quán)咨詢熱線，眾多讀者來電咨詢，提出了不少熱點(diǎn)問題，有人關(guān)注“購(gòu)買優(yōu)惠價(jià)股東房有哪些風(fēng)險(xiǎn)”，有人咨詢“遭遇樓盤爛尾能要求退房嗎”，還有人想知道“購(gòu)買期房要如何防范風(fēng)險(xiǎn)”。
針對(duì)這些讀者關(guān)注的與購(gòu)房維權(quán)有關(guān)的熱點(diǎn)問題，廈門大學(xué)法學(xué)院教授、福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師（兼職）黃健雄和福建典格律師事務(wù)所陳奇斌律師耐心為讀者做了解答。
此外，導(dǎo)報(bào)“律師來了”的郵箱（812885838@qq.com）也收到很多讀者的咨詢，針對(duì)這些郵件中的讀者提問，福建法森律師事務(wù)所執(zhí)行主任林黎暉律師和該所高級(jí)合伙人、建筑行業(yè)與房地產(chǎn)法律服務(wù)部主任駱源琳律師也進(jìn)行了解答。
導(dǎo)報(bào)記者和律師團(tuán)隊(duì)從讀者咨詢中精選有代表性的問題和案例，總結(jié)出購(gòu)房維權(quán)“9問”。
1問
遭遇樓盤爛尾，應(yīng)該怎么維權(quán)？
周小姐：我買期房結(jié)果遇到了爛尾樓盤，該怎么維權(quán)？
駱源琳：這種情況業(yè)主通常有兩種選擇。一是要求退房，二是要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。建議業(yè)主不要輕易選擇解除合同，若開發(fā)商資金斷裂，哪怕法院支持解除合同，判令開發(fā)商返還已付購(gòu)房款或違約金，業(yè)主此時(shí)享有的是一般債權(quán)，很可能面臨開發(fā)商資不抵債，業(yè)主債權(quán)將難以實(shí)現(xiàn)。若請(qǐng)求繼續(xù)履行，業(yè)主們可以團(tuán)結(jié)起來，與開發(fā)商及相關(guān)部門協(xié)商處理。在法律上，已交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的業(yè)主，其物權(quán)期待權(quán)是得到相關(guān)法律保護(hù)的，此時(shí)業(yè)主可以主張排除對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人。
2問
開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者該怎么辦？
林女士：開發(fā)商逾期辦證、逾期交房，我能不能按照合同上的約定追究開發(fā)商違約責(zé)任呢？
駱源琳：合同上通常會(huì)有關(guān)于逾期辦證或交房相關(guān)違約責(zé)任的約定，當(dāng)開發(fā)商發(fā)生相應(yīng)違約行為，業(yè)主可按合同約定向開發(fā)商主張違約責(zé)任。但是，應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：第一，開發(fā)商的《商品房買賣合同》通常都會(huì)附加《補(bǔ)充協(xié)議》，《商品房買賣合同》與《補(bǔ)充協(xié)議》中均有關(guān)于違約責(zé)任的約定，《商品房買賣合同》中對(duì)開發(fā)商違約責(zé)任的約定往往輕于《商品房買賣合同》，而業(yè)主往往不會(huì)注意到《補(bǔ)充協(xié)議》的條款。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，違約責(zé)任原則上應(yīng)優(yōu)先適用《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。第二，業(yè)主要主動(dòng)關(guān)注開發(fā)商關(guān)于辦證或交房的相關(guān)通知，若因業(yè)主本身問題導(dǎo)致逾期，則無權(quán)再向開發(fā)商索賠。第三，若開發(fā)商違約，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極催促，超過訴訟時(shí)效之外的違約金，法院不會(huì)予以支持。
3問
樓盤爛尾收不到房，要繼續(xù)還房貸嗎？
陳先生：簽了購(gòu)房合同，辦了按揭貸款，樓盤爛尾了，購(gòu)房者還要繼續(xù)還房貸嗎？
駱源琳：即使樓盤爛尾，房貸還要繼續(xù)還。購(gòu)房人和銀行的債務(wù)關(guān)系不會(huì)因?yàn)榉孔拥臓顟B(tài)而改變。購(gòu)房者與開發(fā)商是買賣關(guān)系，購(gòu)房者與銀行是借貸關(guān)系。雖然按揭貸款以購(gòu)房合同為前提，但是這兩種合同是獨(dú)立的。針對(duì)房屋向銀行借款的貸款合同是發(fā)生在購(gòu)房者和銀行之間的。依據(jù)合同的相對(duì)性，即使樓盤爛尾，購(gòu)房者依舊要繼續(xù)還房貸。除非業(yè)主起訴開發(fā)商解除合同，當(dāng)購(gòu)房合同解除時(shí)業(yè)主才可主張解除貸款合同。建議業(yè)主應(yīng)當(dāng)慎重依照貸款合同償還貸款，避免影響到征信。
4問
兩開發(fā)商“聯(lián)合開發(fā) ”，無法交房要共同擔(dān)責(zé)嗎？
吳先生：一樓盤的售房廣告載明該項(xiàng)目系合作開發(fā)項(xiàng)目，兩家公司一并署名，但簽訂合同時(shí)，我是與其中一家公司簽訂了《商品房買賣合同》。后來，該樓盤因故無法交房，不知兩家開發(fā)商要不要共同承擔(dān)法律責(zé)任？
陳奇斌：很多聯(lián)合開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，往往存在小開發(fā)商傍大開發(fā)商現(xiàn)象，發(fā)布廣告、對(duì)外宣傳都是共同署名。但是，簽訂合同卻只有小開發(fā)商，而且會(huì)在《商品房買賣合同》中約定：為有關(guān)本項(xiàng)目的所有廣告宣傳均屬于要約邀請(qǐng)，不作為合同依據(jù)。買受人與出賣人的交易條件以及權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的購(gòu)房合同及其它書面協(xié)議約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。
因此，購(gòu)房人在購(gòu)買聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)時(shí)，一定要注意售房廣告與合同不一致的約定，以防自身合法權(quán)益受損。吳先生簽訂的《商品房買賣合同》如有上述約定，同時(shí)基于合同相對(duì)性原則，一般也只能由簽約開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
