臺海網(wǎng)11月5日訊 據(jù)泉州網(wǎng)報道，近日，北京望京一名二房東突然跑路，上百名租客的租金被卷走，長租公寓的問題再次引起廣泛關(guān)注。泉州晚報之前也報道過類似事件，房東出了裝修費，將房子委托給公司裝修后出租，不料對方不但未按約定裝修房屋，還拖欠租金。記者了解到，近年來國內(nèi)多地頻頻傳出住房租賃企業(yè)爆雷的消息。自2016年以來，國家就大力支持住房租賃市場的發(fā)展，在住房租賃企業(yè)迅速發(fā)展的同時，因相關(guān)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致市場魚目混珠、良莠不齊。那么，住房租賃企業(yè)是如何運營的？又為何會頻繁爆雷？發(fā)生糾紛后房東、租客如何合法維權(quán)？記者就此進(jìn)行了調(diào)查。
（黃暉 繪）
事例
房子委托他人管理 租金一直被拖欠
市民葉先生在泉州鯉城區(qū)浮橋街道有一套毛坯房。去年11月，他與重慶創(chuàng)邑尚居公寓管理有限公司晉江分公司簽訂合同，他支付裝修費用6萬多元，雙方約定管理運營期限60個月，月租金4800元，按月支付。今年3月28日，他收到4800元租金。沒多久，他將安溪的一套房子也委托給該公司，支付裝修費用8萬多元。但到4月底，他沒有收到租金。對方稱公司資金出現(xiàn)問題。后來，他發(fā)現(xiàn)浮橋的房子只裝修了一部分，安溪的房子還沒進(jìn)場施工。與他有相同遭遇的業(yè)主有100多人。該公司負(fù)責(zé)人稱今年5月28日之前支付拖欠租金，5月31日進(jìn)場裝修，但都沒兌現(xiàn)。業(yè)主陸續(xù)到晉江梅嶺派出所報案，警方建議相關(guān)業(yè)主向法院提起訴訟。后來，有些業(yè)主簽了解除合同，對方分12期退回裝修款的90%。“不想再跟他們糾纏了，減少損失自認(rèn)倒霉。”葉先生說。
去年年底，市民楊先生把一套房子掛到網(wǎng)上招租。沒幾天，泉州粵蜀致星商業(yè)管理有限公司的業(yè)務(wù)員聯(lián)系上他，提出公司愿意以每月1250元的價格對房子進(jìn)行為期三年的委托管理。雙方簽訂了《房屋托管合同》，今年年初合同約定的第一筆租金打款時間到了，楊先生卻沒有收到錢。他聯(lián)系業(yè)務(wù)員，結(jié)果業(yè)務(wù)員說他們的工資也沒發(fā)。楊先生再一打聽，自己的房子被以1066元的價格租了出去。公司本來答應(yīng)3月份要打租金，結(jié)果也沒有實現(xiàn)。目前，該公司負(fù)責(zé)人已聯(lián)系不上。楊先生后來跟租客協(xié)商，將房子收回。
記者查詢得知，自2018年以來，住房租賃企業(yè)頻頻爆雷。據(jù)天眼查統(tǒng)計，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的住房租賃企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。
分析
住房租賃企業(yè) 應(yīng)運而生
記者了解到，住房租賃企業(yè)是響應(yīng)國家房住不炒的住房政策而迅速發(fā)展起來的住房租賃產(chǎn)品，這種商業(yè)模式打破了原先租房市場個人對個人的租房主要方式，將整個市場逐漸統(tǒng)一起來，由住房租賃企業(yè)進(jìn)行市場化的租賃，住房租賃企業(yè)以一個標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化的市場管理者的形象，向市場提供房源。
對于房東來說，通過住房租賃企業(yè)租賃，省時省力，既不需要自己裝修，又不需要配備寬帶水電等，即使房子需要維修，只要通過住房租賃企業(yè)就可以。尤其是老舊小區(qū)，由住房租賃企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一裝修和管理，能大大提高出租率。對于租客來說，托管方采取直租的方式，避免遇到黑中介；完整的配套軟硬裝修，使得租客可直接拎包入住而無需再為租房購置新家電；公寓式的管理模式，替租客料理好了不少生活瑣事。
（黃暉 繪）
“長收短付”運營存在風(fēng)險
福建重宇合眾（泉州）律師事務(wù)所王超麗律師介紹，從邏輯上講，住房租賃企業(yè)收取租金是一種代收代付的中介代理行為，其收取的租金扣除相關(guān)手續(xù)費后再代付給房東。住房租賃企業(yè)作為“二房東”賺取的是租客與房東的租金差價。然而，部分住房租賃企業(yè)并不這么做，他們通過“高進(jìn)低出+長收短付”的經(jīng)營模式，利用時間差維持資金鏈運轉(zhuǎn)以及擴(kuò)張資金池，以此擴(kuò)大市場規(guī)模及占有率。
為了搶到市場房源，企業(yè)以高于市場的價格大量承租房東的房屋，然后對房屋進(jìn)行裝修、隔斷，又以低于市場租金的價格吸引租客把房子租出去，這就是所謂的“高進(jìn)低出”。企業(yè)之所以愿意賠錢出租，搶占客戶是一個重要原因。
按照“高進(jìn)低出”的租賃方式，住房租賃企業(yè)一定是虧本經(jīng)營。為了讓“高進(jìn)低出”的游戲能“轉(zhuǎn)”下去，他們會利用一些優(yōu)惠政策鼓勵租客一次性付清一年或者更長時間的租金，甚至誘使租戶線上辦理合作銀行租金貸，銀行一次性將一年或者更多的預(yù)付租金支付給托管方，租戶再按月歸還銀行貸款。住房租賃企業(yè)支付房東的租金則采取按月實付的方法，這就是“長收短付”。通過“以長補(bǔ)短”的時間差，企業(yè)積聚起龐大的預(yù)付款“資金池”。企業(yè)用“資金池”里的資金，到市場高價租賃房源，再以低廉的價格出租，做大預(yù)付款“資金池”，囤房——套現(xiàn)——再囤房——再套現(xiàn)，如此循環(huán)往復(fù)，住房租賃企業(yè)控制的房源越來越多。租金收入是資金滾動的來源，沒有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達(dá)到一定比例，資金鏈就會出現(xiàn)問題。
王超麗表示，住房租賃企業(yè)“高進(jìn)低出，長收短付”的租賃模式成為他們?nèi)﹀X的融資工具。住房租賃企業(yè)采取的是包租模式，不管房子能否租出去，都要向房東支付房租。雖然現(xiàn)在租房市場有一定回暖，但與往年相比，出租率仍有很大差距。租客減少，導(dǎo)致房源大量閑置，造成“資金池”現(xiàn)金流大幅減少。一旦托管資金鏈斷裂，住房租賃企業(yè)的多米諾骨牌便會轟然倒塌。
業(yè)內(nèi)人士稱，租金倒掛是住房租賃企業(yè)一個比較普遍的現(xiàn)象。他們以“高進(jìn)低出”的價格優(yōu)勢搶得房源，但租得多賠得也多，致使企業(yè)“資金池”規(guī)模逐漸減少。為填補(bǔ)房租“高進(jìn)低出”的價差“虧空”，一些住房租賃企業(yè)將資金投向市場風(fēng)險較高的行業(yè)，以謀求高額收益。當(dāng)外部市場環(huán)境發(fā)生重大變化，投資可能無法按期收回，甚至顆粒無收，從而形成壞賬。
（黃暉 繪）
建議
加強(qiáng)流動資金監(jiān)管 統(tǒng)一采取合同網(wǎng)簽
那么，如何防范住房租賃企業(yè)爆雷呢？王超麗建議，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)流動資金監(jiān)管，預(yù)留部分租金作為流動資金。對使用租金貸、裝修貸等各類金融產(chǎn)品進(jìn)行融資的企業(yè)來說，為避免企業(yè)因挪用租金而出現(xiàn)現(xiàn)金流中斷的局面，可要求企業(yè)預(yù)留一定比例的租金作為流動資金，以應(yīng)對現(xiàn)金流不足的情況。預(yù)留租金可由有關(guān)部門統(tǒng)一開設(shè)賬戶存放并結(jié)合備案合同對賬戶進(jìn)行監(jiān)管。對于通過租金貸業(yè)務(wù)獲得的房租，可要求第三方金融機(jī)構(gòu)按季度或半年度的頻率向企業(yè)支付，以提高企業(yè)的風(fēng)險抵御能力。
此外，要加強(qiáng)對各企業(yè)房源擴(kuò)張行為的監(jiān)管。相關(guān)部門可對各住房租賃企業(yè)的租房行為進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)督，要求企業(yè)在控制空置率的原則下（可根據(jù)現(xiàn)有房源地段劃定不同的空置率標(biāo)準(zhǔn)）適度擴(kuò)張。在同一區(qū)域內(nèi)，單一企業(yè)占有房源數(shù)量不得超過一定比例，以避免形成區(qū)域壟斷而對住房租賃市場整體造成不利影響。
還可以統(tǒng)一采取合同網(wǎng)簽，做好房東及租客教育工作。在與租客簽約的過程中，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)督促企業(yè)做好與財產(chǎn)利益相關(guān)條款的解釋工作?？蓴M定標(biāo)準(zhǔn)化房屋租賃合同，就雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約風(fēng)險、貸款業(yè)務(wù)等信息進(jìn)行全面披露，并做好合同備案工作。建議有關(guān)部門要求各企業(yè)通過統(tǒng)一的網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)，與房東及租客簽署委托及租賃合同，既可做到合同實時備案，也便于有關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管。同時，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助企業(yè)做好租客教育工作，幫助租客更好地厘清房屋租賃平臺的資質(zhì)及與自身權(quán)益密切掛鉤的合同條款，引導(dǎo)租客選擇最適合的租金支付方式。
提醒
房東謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè) 租客不要預(yù)付過多租金
那么，房東和租客如何避免發(fā)生租賃糾紛呢？業(yè)內(nèi)人士提醒，對房東來說，要謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)，了解市場租金水平，避免被過高的租金吸引造成損失。在出租房屋時，要審核承租人的資質(zhì)情況，不要為了貪圖方便，節(jié)省相應(yīng)程序，最后導(dǎo)致房租收不到、房子收不回的兩難境地。其次，市住建局已聯(lián)合市場監(jiān)管局發(fā)布《泉州市住房租賃合同范本》，市民可進(jìn)入市住建局官網(wǎng)或市租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺下載使用，范本中明確了多項租賃雙方的責(zé)任義務(wù)，避免發(fā)生糾紛時，房屋租賃合同出現(xiàn)難以適用的情況。再次，在發(fā)生糾紛時，房東應(yīng)該積極與租客進(jìn)行協(xié)商，以和平的方式解決與租客之間的糾紛，以便減少自己的損失。
對租客而言，應(yīng)盡量選擇經(jīng)營規(guī)范、實力較強(qiáng)的住房租賃企業(yè)，要分辨過低租金和打折誘惑，對明顯低于市場租金水平的房屋信息和出租行為不輕易相信；在簽訂租房合同時，不要一次性預(yù)付三個月以上租金，降低被騙風(fēng)險。保存好租賃合同文本和租金轉(zhuǎn)賬記錄、相關(guān)票據(jù)，固定相關(guān)證據(jù)。一旦出現(xiàn)問題，要學(xué)會用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。
王超麗提醒，如果發(fā)生糾紛，房東應(yīng)固定證據(jù)，嘗試與公司負(fù)責(zé)人協(xié)商解決，盡量采取短信、微信等方便留存記錄的方式與其進(jìn)行溝通，并在當(dāng)面或電話溝通過程進(jìn)行錄音以作為證據(jù)，為日后維權(quán)提供依據(jù)。發(fā)生糾紛時房東可多渠道同時維權(quán)，既向行政主管部門投訴維權(quán)；若有必要，可同時委托律師，向法院起訴并申請財產(chǎn)保全。
那么，發(fā)生糾紛后，房東是否可以趕租客呢？王超麗稱，若房東與住房租賃企業(yè)簽訂的是租賃合同。那么房東為出租人，住房租賃企業(yè)為承租人，租客為次承租人。根據(jù)合同的相對性原則，出租人與次承租人之間并不存在租賃合同關(guān)系，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同取得的占有、使用租賃房屋的權(quán)利依附于租賃合同中的租賃權(quán)。而一旦租賃合同解除，承租人不再對租賃房屋享有任何權(quán)利，同時，次承租人享有的合法占有、使用租賃房屋的權(quán)利基礎(chǔ)亦不復(fù)存在，其對租賃房屋的合法占有已轉(zhuǎn)為無權(quán)占有。此時，房東作為租賃房屋的所有權(quán)人有權(quán)要求租客返還房屋，因此給租客造成的租金損失，租客可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同向住房租賃企業(yè)主張返還。
若房東與住房租賃企業(yè)簽訂的是委托代理協(xié)議，即住房租賃企業(yè)作為房東的代理人，以房東的名義與租客簽訂房屋租賃合同，則此時房東為出租人，租客為承租人。若此時房東與住房租賃企業(yè)解除委托代理協(xié)議，并不影響房東與租客間已合法成立的租賃關(guān)系，房東無權(quán)要求租客返還房屋。也就是說，當(dāng)住房租賃企業(yè)跑路了，租客仍可以已經(jīng)支付租金為由繼續(xù)租賃房屋，而房東就其損失應(yīng)該向住房租賃企業(yè)主張，而非直接轉(zhuǎn)嫁于租客身上。
不少業(yè)主將房子委托給創(chuàng)邑尚居公司管理 （吳志明 攝）
部門
房源納入平臺管理 規(guī)范租賃市場秩序
記者了解到，2017年住房租賃企業(yè)問題集中爆發(fā)后，有關(guān)部門開始重視長租市場的監(jiān)管問題。2019年12月，住建部等六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，要求從金融業(yè)務(wù)、信息發(fā)布、企業(yè)合規(guī)性等方面對住房租賃市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。今年4月份，住建部等六部門出臺《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，提出要加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實城市政府主體責(zé)任。
根據(jù)今年1月1日起施行的《泉州市居住房屋租賃管理規(guī)定（試行）》，居住房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)主動接受住建部門的監(jiān)管，自持出租或轉(zhuǎn)租居住房屋10套（間）以上的單位或個人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。由市住建局開發(fā)的泉州市住房租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺已上線使用，住房租賃企業(yè)應(yīng)前往該平臺注冊登記，開展經(jīng)營前，應(yīng)通過該平臺推送開業(yè)信息，將經(jīng)營的房源信息納入平臺管理。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前已經(jīng)有部分住房租賃企業(yè)在平臺上注冊登記，重慶創(chuàng)邑尚居公寓管理有限公司晉江分公司和泉州粵蜀致星商業(yè)管理有限公司并未在列。
去年以來，市住建局多次下發(fā)通知規(guī)范租賃市場秩序。2020年12月，該局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范住房租賃工作的通知》，要求各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)與其他部門的聯(lián)合協(xié)作，及時摸排并掌握轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴(kuò)張規(guī)模過快、存在違法違規(guī)情形的住房租賃企業(yè)，采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險；對未按要求辦理市場主體登記、未進(jìn)行房屋租賃備案登記，經(jīng)責(zé)令限期改正但不改正的，要聯(lián)合稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門依法依規(guī)進(jìn)行查處；要根據(jù)“雙隨機(jī)一公開”制度進(jìn)行抽查，加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門要組織屬地住房租賃企業(yè)開展自查，及時掌握轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)基本情況。住房租賃企業(yè)要嚴(yán)格按照有關(guān)要求，合法規(guī)范經(jīng)營，堅決杜絕“高進(jìn)低出”“長收短付”“違規(guī)租金貸”等行為。2020年12月，市住建局下發(fā)《開展房產(chǎn)中介“套路貸”違法犯罪行為排查整治的通知》，通知決定在全市范圍內(nèi)開展房產(chǎn)中介“套路貸”行為排查整治。（記者 吳志明）
